律师说法：   近日，康康丈夫在广州市黄埔区以人民币三十五万元的价格，向一房地产开发公司购买一套包租的单身公寓，其丈夫向开放商支付全部房屋价款后，开发商并未与其丈夫签订房屋买卖合同，二十签订了两份租赁合同，一份是产权人与其丈夫签订的租赁期限为20年的租赁合同，合同约定合同到期后，自动续租20年。以此合同确定其丈夫从产权人处获得40年的承租权，一份是产权人指定的合同乙方与其丈夫签订一份租赁协议，指定的合同乙方向其丈夫承租该房产，也就是俗称的包租协议，租金按月支付。康康向律师咨询，此类约定是否有效?
对于康康提出的问题，律师表示，在实践中，对于“到期后自动续租20年”的约定，一旦日后双方发生纠纷，法院一般会认定无效。《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
   律师告诉康康：如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期20年，这明显是在规避《民法典》对租赁合同最长期限的限制。由此可见，当事人在订立租赁合同时约定租赁期限20年，如果想在合同到期后使租赁关系继续存续，可在合同期限届满之时续订租赁合同，但新的定期租赁仍须受20年的最长期限限制。（梁振秋律师撰写）