律师说法

 律师说法：小区住户刘某发现楼顶板漏水，多次要求楼上住户和小区物业公司处理未果，遂诉至法院。法院受理并委托司法鉴定，确认漏水系因该单元同户型自上而下公共排水管道出现漏水点所致。物业公司与小区业委会签订的《物业管理服务合同》约定，物业服务内容包含对房屋共用设施设备的养护、管理和运行服务。物业公司据此辩称，案涉漏水管道不属于公共管道，系业主专有部分的管道，专有部分应由业主自行负责维修。
　　 法院审理后认为：本案焦点是该单元同户型自上而下公共排水管道是否属于公共排水管道，是否属于业主共用设施设备。民法典第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据民法典的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主共有部分是指专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属部分。实践中，根据共有人的范围，业主共有可分为小区全体业主共有、某一栋建筑内全体业主共有、特定单元内全体业主共有等。本案的同户型自上而下公共排水管道，供该单元同户型全体业主使用，在构造上、功能上具有相对独立性，与该单元同户型业主具有使用上的利害关系，故该公共排水管道属于共用设施设备，而非业主专有。
根据民法典第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中物业公司未能尽到妥善养护管理的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 （梁振秋律师  撰写）