律师说法

律师说法：开发商有权出售小区地面车位吗？
某小区内除了地下售卖车位，还有59个地上车位，这些车位使用权究竟归谁？是开发商所有？还是业主共有？原告房地产公司是一小区的建设单位。最近房地产开发公司将某小区业委会诉至所在地人民法院，要求确认小区内的59个地面停车位使用权归其所有。
房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经当地自然资源和规划局、测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
法院认为： 根据法律的规定，车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。  （撰稿人：梁振秋 律师）