律师说法

律师说法： 老王夫妇通过房产中介看中了广州天河区报价九百八十万元的一套房屋，并向房产中介报价八百万元，中介为促尽快成交，让房东在买卖合同上签字的同时也请房东代外出的丈夫签了字，老王夫妇随后支付了60万元的定金给房东，并积极准备购房款等待过户。但房东妻丈夫从外地回来后认为成交价比报价低，还要承担中介费用，不同意卖房。后来房东夫妇以八百六十万的价格另一买家签订了出售合同，并退还了老王夫妇的60万元定金。老王向律师咨询，房东夫妇擅自解除合同，老王夫妇是否有权要求房东夫妇双倍返还定金。

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。律师认为，根据法律的规定，房屋买卖合同双方四人均已经签字，合同已经成立。房屋买卖合同上房东代丈夫签字的行为属于代理行为，因没有取得丈夫的事先授权，也没有获得事后追认，房东的代理行为属于无权代理，房屋买卖合同对房东的丈夫不发生效力，所产生的一切后果由房东承担，如果合同约定卖方应双倍返还定金的，房东应当按合同约定双倍返还定金。 

律师提醒：房屋买卖由于金额大、周期长、流程复杂，在交易过程中面临诸多法律风险，买卖双方均应当仔细审查、慎重签约、诚信履约。作为买受人，要注意审查所购房屋产权登记情况，如不动产登记为多人共同共有，所有产权人应当共同签署房屋买卖合同或经有效的授权委托，否则可能导致房屋无法顺利过户；若房屋属于夫妻共有财产但仅登记一方名字，应当注意是否有另一方同意出售的证明或委托代理手续。（梁振秋律师 撰写）