律师说法

 最近，很多群众向律师咨询：在城市城郊结合部向开发商购买的公寓，开发商和买受人并没有签订《房屋买卖合同》，而是签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定租赁期限20年到期后，自动续租20年。该自动续期的约定是否有效。《中华人民共和国民法典》第705条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此可见除法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期限不得超过20年，对于开发商与买受人签订租赁合同约定租赁期限20年到期后，自动续租20年，对于到期后自动续租20年的约定应当认定无效。
首先，租赁合同中出租人向承租人所转移者仅为债权性质的使用收益权，，买受人并未取得所买房屋的所有权。在租赁关系消灭时，承租人依法应向出租人返还租赁物，损害了买受人的权益 。
其次， 在合同中约定到期后，自动续住二十年这样的约定是意图规避民法典对租赁合同最长租赁期间的限制，所以是无效的。
在此，律师敬请各位买房者千万注意。（梁振秋律师  撰写）